אז אנשים הלכו ליריד הדירות, אז הלכו. רצו לקנות דירות, אז רצו! המחירים היו בשמיים, ומישהו אמר לזוגתו: "לא נורא, נחזור להורים…בסוף נמצא משהו…" אז זהו שלפי מדיניות הממשלה, לא נמצא כלום! כי הם חוסמים בפנינו את האפשרות לקנות דירה, בכול דרך ולעיתים גם בכול מחיר…בנתיים, הריבית ברצפה, הדולר קרוב אליה, אבל אנחנו חייבים להגיע עם סכומים מגוכחים לקניית דירה עם מקדמה של 30%!!! אין לכם, לא נורא, הבנק יתן לכם הלוואת גישור להגיע ל-30% בריבית רצחנית! למה? כי הממשלה לא רוצה לעזור לכם, או לחלופין לחסום את המערכת הבנקאית מלקחת מכם כסף לחינם! והבנקים למשכנתאות – נו אל תתנו לי להתחיל איתם…ויש עוד…הכול כאן בפנים…
יש עוד כמה נושאים עליהם עשינו חגיגה השבוע, רוצים לשמוע בבקשה פשוט לחצו כאן לדעה הצפונית השבועית
בנושא אחר לגמרי, המון אנשים פנו אלי במיילים ושאלו אם חסמתי אותם מעמוד הפייסבוק שלי, חלק נעלבו קשות, אז זהו שלא! אני לא חוסם, ולא קרה כלום – פשוט החלטתי לקחת פסק זמן ארוך ולשנות קמעה את הפורמט הפייסבוקי שלי – הודעה מסודרת תצא בקרוב. אוהב את כולכן/ם ומתגעגע, אבל צריך קצת שקט…
בנתיים יש לי טוויטר hani24, אתן/ם מומזנות לעקוב – ויש את שירים ושערים בשבת משעה 6 ועד 10 – אשמח לשמוע מכן/ם.
אחלה של סופ"ש
הני
רוצים דירה? תשלמו ביוקר או שלא תהיה!
ליין אפ- דעה צפונית 11.3.2014
שיר 1: נצ'י נצ' – בור ועם הארץ (מארח את טונה)
הירידה של הדולר ת על מחירי הדירות:
מוטי בסוק – דה מרקר
שיר 2: סיסטם עאלי – חלון לים התיכון
ספורט
שרון פרי
שיר 3: Maroon 5 Feat. Christina Aguilera – Moves Like Jagger
מעלים את אחוז החסימה:
ח"כ רונן הופמן – יש עתיד
ח"כ אילן גילון – מרצ
שיר 4: מרגול – אז מה
עיצומים במשרד החוץ:
שני קופר עובדת משרד החוץ.
קובי בר נתן סגן בכיר של הממונה על השכר במשרד האוצר.
שיר 5: Balkan Beat Box – Hermetico
ביקורת - ולא בהכרח בונה 
תגובות
זה מאוד מענין.
אני עוקב אחרי נושא הדיור כבר הרבה שנים ומפליא אותי כל פעם מחדש, שלכל הפעילים החברתים ולכל מומחי התקשורת, עדין אין מושג ירוק מהי הסיבה האמיתית להתנפחות מחירי הדיור , והם ממשיכים במשך שנים לנבוח ולרטון מול העצים הלא נכונים, כמו שער הריבית וסכומי המקדמה, שהם בקושי סימפטומים ומהוים גורמים בטלים בשישים בתמונה הכללית.
בצלאל נראה לי שלא הקשבת כמו שצריך כי דיברנו על מחירי הקרקע ומדיניות המדינה בהפשרות ואישור קרקעות….אבל תמיד יש מצד שאני טועה….
כן פרופסור , אתה טועה.
האר עלינו מאורך….
אני מקווה שמחר אני אצליח
בכייף. יום שלישי נבקר את הנושא שוב בתוכנית.
טוב,
הנושא דורש שעתיים של הרצאה מקיפה, ברמה הבסיסית, אבל אני אנסה לדחוס לך אותו בכמה שורות.
המנוע העיקרי והדומיננטי מאחורי העליה המטאורית בשוק הדירות בעשר השנים האחרונות , הוא תהליך שנקרא "השבחה". הוא מנגנון שכל המהות שלו, עניינה הגדלת הערך של חלקות קיימות, או בלשון העם "בתים" קיימים או "מבנים" קיימים.
אבל המציאות שעומדת מאחורי כל "נכס" (או דירה) היא מציאות של חלקה ותת חלקה , שלה קושרת התב"ע (כלומר העירייה) איזשהו מספר שנקרא "אחוזי בניה".
דוגמא פשוטה:
ראובן קנה בית במאה שקל, הוא ביקש מהעיריה להרחיב את הבית בחדר אחד ושילם תמורת ההרחבה חמישה שקלים.
בגלל הפרש טכני בין עלות ההרחבה למחירי הנדל"ן, ראובן היום יכול למכור את הבית ב120 ש"ח.
ראו שמעון ולוי ויששכר שראובן השקיע 5 וקיבל עשרים , הלכו ליהודה ובנימין שהיו להם בתים וביקשו לקנות מהם את הבתים במאה ש"ח.
אמרה העירייה "לא לא לא, הנכסים האלו, שווים כבר יותר ולכן אנחנו מטילים עליהם מס, כאילו הם שווים מאה ועשרה שקלים"
אמרו יהודה ובנימין "אם אנחנו משלמים יותר מס, אנחנו צריכים להעלות את המחיר"
אמרה העיריה "תעלו את המחיר כמה שבא לכם, העיקר שתשלמו".
ישבה העיריה וחשבה וחשבה ואמרה לעצמה "אם אני הרווחתי מזה שנתתי לראובן להגדיל את הבית בחדר אחד, מה יקרה אם אני אתן אישור ליהודה ובנימין להרחיב את הבית בחמישה חדרים?"
אמרה ועשתה.
שמעו כולם וראו כי טוב, לקחו בתים והרחיבו והוסיפו קומות וכל פעם שנכס נמכר, העירייה קיבלה הפרש גדול יותר, מה גודל ההפרש? תלוי במידת ההרחבה האפשרית.
מי מחליט על ההרחבה האפשרית? העיריה , שככל שהיא מתירה יותר היא מרוויחה יותר.
בא מנהל מקרקעי ישראל ורצה להוציא מכרז למאה בתים. הלך וראה מה מחיר הבתים הסמוכים וראה שמחיר הבתים זינק למעלה, כי אלו כבר לא היו בתים, אלא "פוטנציאל להרחבות" , אמר לעצמו המנהל "מה אני פראייר? גם אני רוצה להרוויח,"
ותיקן את מחיר המגרשים כלפי מעלה.
וכן הלאה וכן הלאה.
ראה ערך תמ"א 38.
אני אשמח לתת לך הסבר יותר מעמיק ומפורט בהזדמנות, אבל זה הרעיון הכללי.
בצלאל זה נשמע לי בעייתי הטיעון שלך בנושא ההשבחה משום שעיקר הבעיה היא לא במחירי דירות מיד שנייה אלא מחירי דירות חדשות שקובעות את מחיר השוק לדירות יד שנייה….זה מיקרו מידי ויכול להיות שפשטני בשל המקום שיש לך לשטוח את הטיעון – בכול מקרה זה לא נראה לי במצב שגורם לכל השוק לרתוח…
בברכה
הני
ננתי לך על קצה המזלג , אבל זה המנגנון.
אם אתה רוצה, נשב פעם שעה בשקט ואני אסביר לך את כל התהליך.
אבל הרעיון של הדירות החדשות, הוא שהרשויות, רוצות מקסימום ארנונה על מינימום תשתית ולכן הן לוחצות על המנהל להוציא מכרזים לרבי קומות והתב"עות החל משנות השמונים דורשות שתי חניות על כל דירה מעל 120 מ"ר. בבניה נמוכה, אפשר לשים את החניות במגרש, אבל בדיור רווי, צריך לעשות חניון ת"ק וכל מקום חניה כזה עולה חמישים אלף דולר וזה עוד בלי לדבר על העלויות הנוספות של בניה רוויה כמו מערכת הסנקת מים (הרשות מתכננת את מערכת המים לפי גובה מקסימלי של עשרה מטרים, כלומר שלוש קומות עם עמודים) ומעליות.
אבל הנה קיימת גם הדוגמא ההופכית.
באמצע שנות שמונים, ממשלת שמיר הפשירה אלפי מגרשים לבתים פרטיים, כדי למשוך אוכלוסיה לפריפריה (הפריפריה אז כללה מקומות כמו גבעת שמואל ויבנה) . המהלך הזה , דרדר תהומה , את מחירי דירות השיכון, עד שהגיעה העליה הגדולה.
הי בצלאל לצערי אין לי זמן לשבת אך אשמח לשמוע יותר. וכאן זו אחלה של פלטורמה. הטיעון שלך כאן גם הוא נוגד את דבריך הפשרה ודירדור מחירים בפריפריה עד עצירת הבנייה. אני מצטער לא קונה את הטיעון עם כל הכבוד.
הני
לא סתרתי שום דבר.
אולי לא הבנת את המנגנון.
ישנם שני תהליכים, שמזינים את זה את זה.
הראשון מתרחש באיזורים בנויים והשני בשטחים חדשים.
שניהם מאוד דומים והעיקרון שלהם הוא "ההשבחה". בראשון, הרשויות משביחות מגרשים בנויים, כדי להטיל עוד מיסים.
ובשני , אחוזי הבניה גדלים , במגרשים קיימים כדי לחסוך בהוצאות על תשתית.
שני התהליכים מזינים זה את זה, כיוון שהראשון מנפח את מחירי הדיור השומש ואילו השני מנפח את מחירי הדיור החדש.
וכמו שהבטחתי, אין לתהליכים האלו שום קשר, לא למחיר המשכנתאות, ולא לגובה הריבית ולא ליתר הטיעונים השחוקים , אותם משמיעים גורמים בתקשורת לגבי מחירי הדיור.
ברגע שממשלת שמיר הפכה את המגמה הזו, היא גרמה למפולת מהירה במחירי הדיור וזה מה שהיה קורה, אילו היו מבצעים תהליך דומה היום.
אלא שלתהליך הזה ישנו מחיר יקר.
המנהל מפסיד בו הרבה מאוד כסף ואילו הרשויות המקומיות/ משרד השיכון, יצטרכו לממן עלות תשתיות , שהן לא תכננו להוציא ולכן מבחינתן זה גם הפסד מאוד גדול.
בצלאל עם כל הכבוד אתה חוזר להפשרת קרקעות מאסיבית במחיר נמוך! זה מה שממשלת שמיר עשתה כל השאר הוא לא רלוונטי – תשתיות, מיסים ועוד זה לא קשור למחירי הדירות.
אינני מסכים עימך כלל ועיקר.
בהצלחה לך
הני